Expropriation : Enfin de nouveaux tarifs d’indemnisation!

« Le paiement de l’indemnisation d’expropriation pour cause d’utilité publique est, dans tous les cas, un préalable à toute action de déplacement de la personne expropriée », stipule le premier article de cette ordonnance. En cas d’urgence constatée et dans les cas après paiement de l’indemnité d’expropriation, cette ordonnance mentionne que l’autorité compétente peut ordonner de faire quitter urgemment l’exproprié nonobstant tout recours judiciaire. Dans son article, elle précise que l’indemnisation peut prendre la forme, soit d’une indemnité pécuniaire, soit d’un échange assorti, le cas échéant d’une indemnité partielle destinée à la réinstallation de l’exproprié. Toutefois, nuance le même article, l’exproprié peut exiger une indemnité pécuniaire à défaut d’accord à l’amiable, il s’en réfère à la juridiction compétente.

Pour recevoir les indemnités, cette nouvelle ordonnance indique que le concerné doit présenter, à l’autorité expropriante, les documents authentiques démontrant les droits dont il réclame l’indemnisation. Il s’agit notamment, selon cette ordonnance, d’un titre foncier, un titre mineur, un certificat foncier, un titre administratif ou tout autre document d’acquisition du bien ou détention des droits objets d’expropriation.

« Ces documents doivent être remis en original à l’autorité expropriante simultanément avec le paiement de l’indemnité ou de la délivrance du bien de compensation pour leur annulation pour le service compétent », souligne-t-elle.

Cette ordonnance signale que les tarifs d’indemnisation applicables aux cultures vivrières, annuelles et bisannuelles sont obtenus par l’application de la formule suivante : « Les rendements des cultures annuelles, bisannuelles et pérennes peuvent être appréciés cas par cas au moment de l’expropriation sur base de l’espèce de la variété et de l’état de leurs champs. »

Des tarifs fixés par pied et catégories de terrains

A titre illustratif, pour les cultures pérennes, par pied, l’ordonnance fixe l’indemnisation à 25.000BIF pour le bananier, à 3928BIF pour le caféier, à 525 BIF pour le théier et à 68.080BIF pour le palmier à l’huile. Par are, les tarifs pour les cultures annuelles et bisannuelles sont établis à 16.320BIF pour le maïs, à 36.000 BIF pour le sorgho, à 30000 BIF pour le blé, à 60.000BIF pour le manioc doux, à 10.000BIF pour la pomme de terre, à 60.000 BIF pour la patate douce et à 34.200BIF pour le haricot volubile (Ibiremberwa).

L’ordonnance revient aussi sur les essences forestières et agro-forestières. Pour l’eucalyptus, le callitris, le pinus, la grevillea et la cedrella, l’indemnisation par arbre est fixée à 31500BIF. Et de préciser que pour les essences forestières dont les références ne sont pas précisées dans l’ordonnance, elles seront négociées à l’amiable entre la personne expropriée et l’administration expropriante.

Concernant les terres aménagées et non encore aménagées situées en zone urbaine et périurbaine, cette nouvelle ordonnance fait des catégories.
A titre d’exemple, à Bujumbura, pour le noyau centre-ville (catégorie des terrains viabilisés de très haut standing), le tarif d’indemnisation est fixé à 400.000BIF par m2. Pour la catégorie de terrain viabilisés de haut standing dite Classe A (Rohero et Kiriri), l’indemnisation est fixée à 350.000BIF tandis que pour Classe B (Kigobe Nord et sud, Mutanga sud et nord, Gatoke et Kabondo), elle est établie à 300.000BIF par m2.

Pour Classe C (Kinindo, Kinanira, Gasekebuye, Gihosha, Carama et Kabondo-Ouest), le tarif est à 280.000BIF par m2.

Pour Classe D (le quartier asiatique), c’est 250.000BIF tandis que pour Classe E (quartier industriel et Ngagara), il est fixé à 220.000BIF.
Dans son article 14, cette ordonnance précise qu’elle fera l’objet d’une révision périodique de cinq ans pour répondre aux réalités socio-économiques.

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Une avancée mais…

« En soi, la promulgation de cette ordonnance à ce moment précis de l’année est une avancée. Parce qu’elle revalorise une gamme de biens beaucoup plus étendue que ceux inscrits dans le texte de 2008 et ce, à la veille de l’adoption de la loi fixant le budget de l’Etat pour l’exercice 2022/2023 », réagi Louis Marie Nindorera, de l’organisation Jamii travaillant sur la gouvernance foncière.

Néanmoins, il déplore que cette nouvelle ordonnance soit faite avec 14 ans de retard. « Car, la tarification aurait dû être réappréciée après 5 ans, en 2013. Nous sommes en 2022. Il était loisible à l’Etat d’en rendre l’application aussi rétroactive que sa volonté et ses moyens lui auraient permis. » Il souligne aussi que même réévalués, ces tarifs restent bien en dessous des tarifs du marché.

Mais sachant que même l’application immédiate de l’ordonnance ministérielle est aussi un défi, analyse-t-il, ‘’l’on peut se réjouir que le gouvernement ait ainsi fait preuve d’un certain sens de justice’’. « Car il vient ainsi de décider de se rendre lui-même immédiatement comptable et redevable devant le citoyen de compensations moins injustes et ce, avec effet dès cette année à partir du 1er juillet, quand ce texte réglementaire sera d’application. »

Rationalisation les besoins socio-économiques du moment

Pour Théoneste Ndayiragije, enseignant-chercheur à l’Université du Burundi, à l’Institut d’administration et de cartographie foncière, cette ordonnance vient rationaliser les besoins socio-économiques du moment. En effet, explique-t-il, pour les cultures, l’actualisation s’est faite selon les barèmes de 2019 l’Isteebu. « Ce qui signifie que c’est récent. Pour l’ancienne ordonnance, 1kg de haricot était considéré pour 300 BIF mais, aujourd’hui, on est allé jusqu’à 800BIF».

Il trouve que cette ordonnance répond aussi à l’inflation. Il ajoute que l’ancienne ordonnance de 2008 était muette en ce qui concerne les terres rurales. Mais pour le moment, se réjouit-il, elle est claire sur chaque localité rurale du pays alors qu’avant, on ne savait pas quoi faire.

M.Ndayiragije signale que cette ordonnance revient sur les terres urbaines, semi-urbaines et rurales. « On a aussi pensé à reclasser les centres urbains, même si le décret portant classement des centres urbains n’est pas encore actualisé. Nous pensons qu’il va l’être bientôt».

Néanmoins, ce chercheur relève quelques lacunes : « Dans certaines localités, les prix attribués à la terre ne répondent plus à la réalité du moment. Je donne l’exemple des terres situées dans le périmètre du Palais présidentiel. Là, on a fixé à 5 millions par are. Mais, si on se réfère à la valeur des autres parcelles non concernées par l’expropriation, on constate que cette somme est très minime. »

Même si cela ne figurait pas dans l’ancienne ordonnance, il estime qu’il fallait aussi insérer dans le nouveau texte les frais de transport pour déménager du lieu d’expropriation pour s’installer ailleurs. « Si on indemnise quelqu’un, on lui donne de l’argent, mais on ne prévoit rien pour son déplacement et celui de ses biens».

Bonne distinction des éléments indemnisables

Pour Séverin Nibitanga, directeur exécutif de Land and development expertise center (Ladec), la nouvelle ordonnance a considérablement revu à la hausse les tarifs d’indemnisation par rapport à l’ancienne ordonnance. « Par exemple, le tarif pour maïs a augmenté de plus de 120%. Le tarif pour les parcelles situées au centre-ville de Bujumbura est passé de 45.000 BIF à 400.000 BIF par mètre carré, soit une augmentation de 788,8%».

M.Nibitanga évoque un autre point positif de la nouvelle ordonnance qui distingue mieux les éléments indemnisables : « Là où l’ancienne parlait simplement de haricot, l’actuelle distingue le haricot nain et le haricot volubile (ibiremberwa), avec des tarifs différents. Les types d’arbres ont aussi des tarifs différents, la valeur des essences. »

Il souligne, néanmoins, que les tarifs restent inférieurs à la réalité : « Par conséquent, l’indemnité ne pourra pas entièrement couvrir le préjudice subi par la victime de l’expropriation. L’actualisation de ces tarifs ne devrait donc pas tarder. »

Rencontre / « L’Etat doit planifier »

Au Burundi, les lamentations liées à l’expropriation pour cause d’utilité publique sont nombreuses. Rencontre avec Dr Emery Nukuri, doyen de la faculté d’administration et de la cartographie foncière.

Désormais, la question d’expropriation est régie par une nouvelle ordonnance. Votre commentaire ?

Il était nécessaire d’actualiser l’ordonnance ministérielle de 2008 sur les tarifs d’indemnisations pour les cultures, les constructions, même des terres. Cette ordonnance était dépassée avec des tarifs très bas inférieurs à la réalité du marché. Nous remercions l’Etat d’avoir pu actualiser ces tarifs. Ce sont des tarifs qui sont maintenant proches des valeurs du marché. Il est important de rappeler que ce sont des valeurs minimales.
L’Etat devra donc faire des efforts pour que la population expropriée ait une superficie équivalente et pourquoi pas une autre terre équivalente ou de même qualité. Ce qui signifie qu’il doit faire des efforts pour que l’exproprié continue à se développer économiquement.

En tant que chercheur, ce sont de bons tarifs. Cela montre que l’Etat a bien pris en compte les intérêts de la population, le coût réel de la vie, le coût réel des parcelles et non la spéculation. Car parfois, dans les parcelles, il y a des spéculations qui donnent des valeurs exponentielles. Nous pouvons dire que c’est une bonne ordonnance, des avancées sont là.

Lesquelles ?

Par exemple, auparavant, on pouvait vous exproprier et garder le titre de propriété parce qu’on ne vous a pas encore donné l’indemnisation. Il n’était pas aussi prévu que l’on doive enregistrer et borner la terre. L’ordonnance prévoit qu’en cas d’expropriation, la personne doit présenter son titre de propriété pour recevoir l’indemnisation. Si elle le présente, son titre sera annulé et remplacé par un titre au nom de l’Etat.

Ce qui permettra d’éviter la double indemnisation et de faire la mutation. En effet, l’Etat doit avoir la terre après avoir payé l’indemnité. Nous avons foi que l’ordonnance sera appliquée. Mais, dans les cinq ans, il faudra encore penser à l’actualiser parce que les conditions auront changé.

Pas de lacunes ?

Attendons de voir après une année d’application, c’est là qu’on pourra voir les lacunes sur le terrain. Au niveau de son organisation, il y a certaines plantes qui ne sont pas prévues, mais même l’ancienne ordonnance ne les prévoyait pas. Et les services s’étaient adaptés. C’est une négociation à l’amiable qui a toujours permis de s’en sortir et je fais confiance à la compétence des services de l’Etat qui pourront appliquer l’ordonnance à la situation réelle.

Parlez-nous globalement de l’expropriation au Burundi ?

L’expropriation n’est pas une spécificité burundaise. Tous les Etats du monde ont le droit d’exproprier pour construire des ouvrages d’intérêt général, tels les hôpitaux, les écoles, les routes, les aéroports et les ports. Au Burundi, l’expropriation est autorisée par la Constitution en son article 36 conditionnant l’indemnisation juste et préalable. De même que le Code foncier, les lois, les conventions ratifiées par le Burundi, la Charte africaine des droits de l’Homme, la Déclaration universelle des droits de l’Homme. Tous ces textes autorisent l’expropriation moyennant l’indemnisation.

Est-ce que l’Etat connaît réellement toutes ces terres afin de les utiliser avant de recourir à l’expropriation ?

Les Burundais vivent principalement de l’agriculture. C’est pourquoi l’expropriation doit être exceptionnelle. Dans ce cas, il faut que l’Etat paie une indemnisation juste et préalable.

Par conséquent, l’Etat devrait normalement utiliser ses propres terres pour réaliser les ouvrages d’intérêt général. Sauf si ces terres n’existent pas. La réalité est que le Burundi, depuis l’époque coloniale, n’a pas pu inventorier toutes ses terres. Que ce soit les Allemands ou les Belges, ils ont affirmé que l’Etat est propriétaire des terres vacantes, mais ils ne les ont pas identifiées, délimitées, même avec un titre de propriété.

Et par conséquent ?

La population a continué à occuper ces terres de telle sorte que le domaine de l’Etat s’est amenuisé. C’est la première problématique : le domaine de l’Etat se réduit de plus en plus. La deuxième problématique est que l’Etat, jusqu’à maintenant, ne peut pas dire qu’il connaît où se trouve ses terres, leurs superficies, leurs délimitations. Ce qui fait que l’on continue à grignoter sur le domaine de l’Etat. Une perte énorme. Et quand l’Etat en a besoin, les occupants exigent des indemnisations. Dans cette situation, l’Etat perd deux fois : sa propriété et les frais d’indemnisation.

Il est urgent et important que l’Etat dispose d’une base de données de toutes ses terres, de leurs situations mais aussi de leurs qualités en termes de fertilité et d’usage. Ainsi, si on a un projet d’intérêt général d’un investisseur burundais ou étranger, l’Etat saura exactement où il peut lui donner le terrain. Au cas contraire, l’Etat recourt toujours à l’expropriation alors que ce n’était pas nécessaire.

Que faire alors ?

De la commune, de la province, au niveau national, l’Etat doit planifier. Il doit se poser une question.

Laquelle ?

Quelles sont les expropriations que je vais réaliser par an ? Et l’Etat doit aussi planifier le budget des indemnisations. Dans ce cas, il n’y aura pas de retard. Si on ne planifie pas, on va exproprier, on va payer les indemnités après deux ans, trois ans, etc. Plus tard, cela peut causer des troubles sociaux, économiques jusqu’à des troubles politiques.

L’Etat doit aussi vérifier que les projets pour lesquels il a fait des expropriations ont été réalisés. Parce que si l’Etat exproprie et que les projets ne sont pas exécutés, la population va constater que rien n’y a été fait, et elle va y retourner deux ou trois ans après pour cultiver.

Dix ans plus tard, l’Etat va dire qu’il a besoin de nouveau de cette terre. Et ces populations vont encore réclamer d’’être indemnisées. Pour dire que l’Etat doit avoir toutes les informations sur les propriétés expropriées, leurs situations et leurs utilisations. Suivre exactement si les projets sont réalisés, et ce faisant contribuent au développement de la population. L’Etat doit utiliser les terres expropriées avec pragmatisme.

Concrètement ?

Imaginez qu’on exproprie tout un quartier pour y construire des maisons. Nous sommes dans un autre paradigme où l’Etat doit construire des logements sociaux. Il n’est plus logique de donner une propriété de dix ares à une famille d’un homme, d’une femme et de quatre enfants. Il faut utiliser les dix ares pour construire, via le ministère des logements sociaux, des immeubles en étages. Là, vous pourrez constater qu’un immeuble va abriter plus de 100 personnes sur la même superficie. En substance, utilisons rationnellement cette ressource rare pour qu’on ait aussi des terres à cultiver pour nourrir la population.

L’Etat doit identifier les terres cultivables et celles où il faut construire. Réserver les terres fertiles et construire sur les terres qui ne sont pas fertiles, mais aussi construire intelligemment. De cette façon, 20 ans, 30 ans plus tard, nous allons continuer d’utiliser le même territoire pour nourrir une population aussi nombreuse. Ce qui demande à l’Etat d’améliorer la gouvernance, de connaître ses terres et de planifier les expropriations pour bien promouvoir un développement harmonieux.

Propos recueillis par Rénovat Ndabashinze